SFH vs SFI: Qual a Diferença e em Qual Me Enquadro?
Ao contratar um financiamento imobiliário pela Caixa ou outro banco, você será enquadrado em um de dois sistemas: SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). A diferença principal está no valor do imóvel, nas taxas de juros e na possibilidade de usar o FGTS.
SFH — Sistema Financeiro da Habitação
O SFH é o sistema mais acessível, criado para facilitar a aquisição da moradia própria. Ele é regulado pelo governo e tem regras mais favoráveis ao comprador.
- Imóveis até R$ 1,5 milhão (limite nacional em 2026)
- Taxas de juros menores: 10,99% a 12% a.a. na Caixa
- Permite uso do FGTS para entrada e amortizações
- Financiamento de até 80% (SAC) ou 75% (Price) do valor
- Comprometimento máximo de 30% da renda
SFI — Sistema de Financiamento Imobiliário
O SFI não tem limite de valor do imóvel e é usado para imóveis de alto padrão ou financiamentos maiores. Tem menos regulação governamental e condições menos favoráveis.
- Sem limite de valor do imóvel
- Taxas maiores: a partir de 11,49% a.a.
- Não permite uso do FGTS
- Financiamento de até 70% do valor do imóvel
- Regras de comprometimento de renda mais flexíveis
Como saber em qual sistema você se enquadra?
O enquadramento é automático baseado no valor do imóvel. Se o imóvel vale até R$ 1,5 milhão, você está no SFH. Acima disso, SFI. Para o SFH, você ainda precisa não ter outro financiamento ativo no sistema e não ser proprietário de imóvel residencial na mesma cidade.
André Carvalho
Engenheiro de Software especialista em sistemas distribuídos e escalabilidade. Desenvolveu este simulador para trazer transparência financeira ao mercado imobiliário brasileiro.
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Posso escolher entre SFH e SFI?
Não. O enquadramento é definido pelo valor do imóvel. Se o imóvel vale até R$ 1,5 milhão, você está no SFH automaticamente.
O SFH exige que o imóvel seja minha única moradia?
Sim, para usar o FGTS no SFH você não pode ser proprietário de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. Mas você pode ter imóveis em outras cidades e ainda se enquadrar no SFH.
O limite de R$ 1,5 milhão do SFH pode mudar?
Sim. O limite do SFH é definido por resolução do Banco Central e pode ser atualizado. Historicamente sobe com a inflação imobiliária. Verifique o valor atual na Caixa ou no Banco Central.
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